【年収別】住宅ローンの無理のない返済比率は25%がベスト？突発的な費用への対策もできてる？

そもそも返済比率とはどういうものを指すのでしょうか？

ざっくりと「収入とローンの返済額の比率」という理解をしている人は多いと思います。

しかし、無理のない返済計画を立てるためには、以下の2点も考慮する必要があります。

・収入は手取り収入と額面収入のどちらで計算すべきか

・返済額に含めるものは住宅ローンだけでよいのか

返済比率を計算する際には、手取り収入を基準にすることが一般的です。

これは、実際に自由に使える金額が手取り収入であるため、より現実的な返済計画を立てることが可能になるからです。

実際、日本では累進課税方式が採用されており、額面で計算すると収入が上がるほど返済負担率と実態が合わなくなっていきます。

計算方法はシンプルで、手取り収入に対する住宅ローンの月々の返済額の割合を求め、以下の式で表すことができます。

返済比率（%）=返済金額÷手取り収入×100

例えば、手取り収入が月30万円で、返済額が月7.5万円の場合、返済比率は25%となります。

7.5万÷30万×100=25%

この比率が低ければ低いほど、経済的な余裕は増すため、一般的には25%以下を目安にすると家計が安定しやすいとされています。

返済比率を考える際には、住宅ローンだけでなく、他のローン返済も返済金額に含める必要があります。

これには、以下の品目が含まれることが一般的です。

・自動車ローン

・教育ローン

・クレジットカードのリボ払い

・スマホの分割払い

これら全ての返済額を合計し、それを手取り収入で割ることで、まず現時点での返済比率が計算できます。

そして、現時点での返済額に住宅ローンの月々の返済額を加算したものが、実態に即した正しい返済比率になります。

まずは、この返済比率で問題なく返済していけそうかを検討する必要があります。

この全体の比率を把握することで、返済が将来的に困難になるリスクを低減できます。

住宅ローンの他にも月々の返済がある方は、それらを考慮して正しい返済比率を計算しなおすようにしましょう。

また、理想的な返済負担率を保つためには、他のローンの返済計画も見直す必要があるでしょう。

返済比率を考える上で、審査に通りやすい上限と無理のない理想の比率を把握することは重要です。

そこで、まずは実際に家を買っている人がどの程度の割合で返済比率を設定しているのかを把握することが重要です。

家を買っている人がどの程度の返済比率に設定しているのかを参考にするためにデータを見てみましょう。

そこで、以下の住宅金融支援機構が提供するデータを参照します。

引用：住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2023年４月調査）】｜住宅金融支援機構

このデータでは、選択した金利タイプが「変動型」「固定期間選択型」「全期間固定型」の3タイプで別々に返済負担率（返済比率と同じ）を集計しています。

このデータからわかることは、基本的には10~25%の中に納めている人がどの金利タイプでも6割以上に達するということです。

25%を超えてくると、ガクッと割合が少なくなります。

審査に通りやすくするためには、少なくとも35%未満にした方が良いでしょう。

超高収入の方であれば、40%超の返済負担率などであっても十分な可処分所得が残るため問題ありませんが、一般的には35%を超えると厳しくなってきます。

先ほどの住宅金融支援機構のグラフでも、35%超でまたさらにガクッと割合が下がっていることがわかります。

これは、ここまで攻めた返済比率を選ぶ人が少ないこともですが、そもそもローンに通りにくいことも関係していると考えられます。

よって、ローンの審査に通すためには、どんなに多くても35%までにすることが推奨されます。

安定的な返済を心がけるのであれば、最大でも25%までにとどめることが重要です。

実際、データ上でも25%を超えた返済比率にしている人が少ないことからもそう考えられるでしょう。

特に多い、10~15%、15~20%、20~25%の3層がありますが、10~15%の返済比率でローンを組むとなると、実際にはかなり住宅の選択肢が限られます。

年収が800万円ある方でも、2,000万円前後のローンになり、中古の住宅からの検討がメインになるでしょう。

新築の物件を購入したいと考える方は20~25%程度でローンを組むことで選択肢が広がります。

ある程度、安定した返済計画を立てたい方はこれら3層の中間の15~20%にすることをおすすめします。

ただし、実際には収入の伸び代と今後予想される大きな出費を考慮して、確実に返済できる金額で決めることが重要です。

特に20代から30代前半の収入がほぼ確実にこれからも伸びていくと考えられる方は25%などでも良いかもしれません。

逆に40代などで、収入がピークを迎えていると感じる方は20%未満に設定することで、安定します。

ここまで、無理のない返済負担率で返済計画を立てるために必要な情報を解説してきました。

加えて、各年収ごとにシミュレーションを行うことで、現在の自分の収支状況から考えて返済は可能かをイメージしましょう。

返済負担率は5%刻みで20~35%にしてシミュレーションを行うので、どの程度までであれば無理がなさそうか自身の家計に当てはめて検討する参考にしてください。

年収200万円の方の手取り年収は約160万円です。

したがって、手取り月収は13万3千円程度です。

シミュレーションの条件

返済期間：35年間

金利：全期間固定1.0%

返済方法：​元利均等​方式

年収300万円の方の手取り年収は約240万円です。

したがって、手取り月収は20万円程度です。

シミュレーションの条件

返済期間：35年間

金利：全期間固定1.0%

返済方法：​元利均等​方式

年収400万円の方の手取り年収は約300万円です。

したがって、手取り月収は25万円程度です。

シミュレーションの条件

返済期間：35年間

金利：全期間固定1.0%

返済方法：​元利均等​方式

年収500万円の方の手取り年収は約400万円です。

したがって、手取り月収は33万3千円程度です。

シミュレーションの条件

返済期間：35年間

金利：全期間固定1.0%

返済方法：​元利均等​方式

年収600万円の方の手取り年収は約460万円です。

したがって、手取り月収は38万3千円程度です。

シミュレーションの条件

返済期間：35年間

金利：全期間固定1.0%

返済方法：​元利均等​方式

年収700万円の方の手取り年収は約480万円です。

したがって、手取り月収は40万円程度です。

シミュレーションの条件

返済期間：35年間

金利：全期間固定1.0%

返済方法：​元利均等​方式

年収800万円の方の手取り年収は約640万円です。

したがって、手取り月収は53万3千円程度です。

シミュレーションの条件

返済期間：35年間

金利：全期間固定1.0%

返済方法：​元利均等​方式

返済を計画的に行っていく上で、返済比率が無理のないようになっていることは重要です。

固定的な月々の支払額は、収支的に構造的な問題です。

つまり、少し節約したり、単発で副業などをやっても調達するのが難しいからです。

そこで、本当に無理のない比率で月々の返済額を決めるにあたって、実践した方が良いことを5つ紹介します。

ぜひ、参考にしてください。

・既に組んでいる他のローンを返済する

・年収を上げる

・ローンの利率を下げる

・返済期間を長くする

・購入価格を低くする

返済負担率を適正に保つ上で、最初に検討すべきことは、既存のローンを返済することです。

複数のローンを持っている場合、それぞれの返済額が積み重なり、家計に大きな負担となります。

特に高利率のローンがある場合は、これを優先的に返済することで、利息が増えていくことを緩和し、全体の返済負担を軽減できます。

返済計画を見直し、可能な場合は繰り上げ返済などを積極的に行いましょう。

これにより、全体の返済負担率が下がり、返済が完了したローンの分だけ、月々の可処分所得が増えるので、住宅ローンの返済にも余裕が生まれます。

年収の増加は、返済負担率を下げる有効な手段です。

返済比率の変数は、返済額と手取り収入です。

そのため、年収が上がればその分だけ返済可能な額も増え、結果として全体の返済負担率が低下します。

収入を上げるためには、以下の取り組みが考えられます。

・査定などの際に昇給や賞与の交渉をする

・より高給の会社に転職をする

・副業を始める

・資格取得による昇給やキャリアアップを目指す

また、夫婦の方の場合は、パートナーの就労や収入増加も世帯収入を高めることになるので有効です。

収入増加には時間がかかることもありますが、中長期的に安定した返済計画を立てる上で重要な要素です。

ローンの利率を下げることで、返済額を減らし、返済負担率を改善することができます。

特に、ローンの利率が2%近く高い場合は、月々の返済額が万単位で変わることが多いです。

そうなると、家計の節約から万単位を浮かせるよりも、現実的な可能性もあります。

住宅ローンには、固定金利、変動金利、一定期間固定金利の主に3種類があります。

固定金利は、金利変動リスクが低い代わりに利率が高めになる傾向があります。

一方で、変動金利は利率が低い代わりに、金利変動リスクは自分で対策を行う必要があることが注意点です。

ローンの利率も考えての資金計画は以下の記事を参考にしてください。

関連記事：住宅ローンはフルローンで組むと後悔する？頭金より怖い金利の話

関連記事：住宅購入の資金計画は希望額のローン融資に有利になる？

返済期間を長くすることで、月々の返済額を減らし、返済負担率を下げることが可能です。ただし、返済期間を延長することで、トータルで支払う利息額が増えることには注意が必要です。

返済期間を調整する際は、現在の家計の状況と将来の収入見込みを考慮し、無理のない返済計画を立てることが重要です。

特に、返済完了期間が定年退職後に差し掛かる場合は、退職後の返済をどのように行うか、具体的に計画する必要があります。

将来の収入増加が見込める場合には、繰り上げ返済を活用して返済期間を短縮することも検討しましょう。

住宅の購入価格を見直し、予算内で収まる物件を選ぶことも、返済負担率を適正に保つためには重要です。

購入価格が低ければ、それに伴って借入れる住宅ローンの額も少なくなり、返済負担率を低く抑えることができます。

物件の立地や条件を再考し、必要な機能に絞り込むことで、購入価格を抑えることが可能です。

また、中古住宅の購入を検討することも一つの手です。

無理のない返済計画を立てるにあたって、返済比率の他にも考えるべきことはあります。

それは、突発的な支出や、収入の増減といった、予想だにしていなかったケースです。

本項目では、以下の4つのケースについて、どのようにリスクを管理したり、対策するべきかを解説します。

・収入の増減を予測する

・ライフステージの変化による出費の変化

・ライフイベントや修繕費による急な出費

・手付金や諸費用などの初期費用も考慮する

返済計画を立てる際には、現在の収入だけでなく、将来の収入の増減も予測することが重要です。

特にキャリアアップやキャリアチェンジによる増減する、または退職などにより収入がなくなる可能性があります。

特に、安定した返済計画を立てる上で重要なのは、収入が増える可能性を考慮するのと同じくらい、減少するリスクにも備えておくことです。

たとえば、収入減少に備えて緊急用の資金を確保したり、転職や副業を検討して定期的に入るお金を増やすなどの対策が考えられます。

収入の見通しを慎重に評価し、返済計画に柔軟性を持たせることで、未来の不確実性に対応できるようになります。

人生の各段階では、出費のパターンが大きく変わります。

例えば、結婚、子供の誕生、子供の教育、そして定年退職などが大きなターニングポイントになりやすいです。

これらのライフステージの変化自体を防ぐことは難しいですが、予測し、対策すること自体は可能です。

そこで、ライフステージの変化に伴う出費の増加に備えて計画することが重要です。

具体的には、子供が生まれる予定がある場合、教育費用や育児に関わる費用を計画に含めるなどです。

少なくとも、子どもの教育費用や老後の生活費など、予測可能な将来の出費は、織り込み済みとなった返済計画を立てるべきでしょう。

ライフステージの変化を考慮することで、返済計画をより現実的なものにし、経済的な安定を維持することが可能になります。

急な病気や事故、家の修理など、予期せぬ出費が発生することもあります。

これらのライフイベントによる急な出費に備えるためには、緊急用の資金を準備しておくことが重要です。

緊急用の資金を立てる上でおすすめなのは、6ヶ月分の生活費に相当する額を目安に積立てたり、予め貯金を用意しておくことです。

この資金は、返済計画に充てるために使わずに、突発的な支出に対応できるようにするためのものです。

緊急資金を設けることで、予期せぬ出費が返済計画に与える影響をコントロールすることで最小限に抑えることができます。

住宅ローンを組む際には、返済額だけでなく、手付金や諸費用などの初期費用も大きな負担となります。

これらの費用には、登記費用、仲介手数料、引っ越し費用などが含まれ、予想以上に高額になることがあります。

特に、「諸費用」というものが聞き慣れないかもしれませんが、一般的には、新築物件で購入費用の4~7%、中古物件で7~10%程度がかかると言われています。

これらの初期費用を事前に計算し、返済計画に組み込むことで、資金繰りに関する破綻を避けることができます。

また、これらの費用を資金計画に含めることで、全体の返済比率を正確に把握し、無理のない返済計画を立てることが可能になります。

関連記事：住宅購入の諸費用【早見表】でシミュレーションしておこう

本記事を通じて、無理のない返済比率で住宅ローンを管理し、家計を安定させるための具体的な方法と考慮すべき要素を解説しました。

本記事で解説した、返済比率の計算方法、年収別のシミュレーション、返済負担を軽減する5つのポイント、そして返済計画における予期せぬリスクへの備え方などを理解することで、安定した返済計画を組むことができるようになり、不安なくローンを組むことができます。

これらの情報は、住宅ローンを組む前に、そして組んだ後も、自身の返済計画を定期的に見直し、調整するために重要な基礎知識となります。

また、返済比率だけでなく、収入の増減、ライフステージの変化、ライフイベントによる急な出費、初期費用など、突発的な費用に対するリスク管理なども行うことが安定した返済計画を立てる上で必要不可欠です。

計画的に住宅ローンを返済し、経済的な安定を維持するためには、今後も定期的に自身の財務状況を見直し、必要に応じて返済計画を調整していく柔軟性が求められます。

この記事が、皆さんが無理のない返済比率で住宅ローンに臨み、長期的に家計が安定した状態を維持できるよう支援するための一助となれば幸いです。

自分の年収や家計に合った返済計画を立て、将来にわたって経済的な安心を確保しましょう。